Обследование зданий и сооружений

Владелец (или эксплуатирующая организация) обязан организовать проведение межсезонных комиссионных осмотров зданий и сооружений, а также наблюдение за осадками их оснований. При выявлении Владельцем здания или сооружения дефектов, повреждений конструкций (прогибы, трещины, крены и т. п.) должно быть проведено обследование строительных конструкций зданий и сооружений силами специализированной организации.

В рамках разработки проекта реконструкции (изменение объёмно-планировочных и конструктивных решений) или капитального ремонта здания/сооружения выполняется обследование Объекта с целью определения возможности и условий выполнения реконструкции, определение объёмов работ по капитальному ремонту и степени износа элементов объекта капитального строительства, а также получения информации (данных) об Объекте, необходимой для разработки проектной и рабочей документации.

Рекомендации в пункте 4.2 ГОСТ 31937 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» устанавливают сроки проведения обследования зданий и сооружений в процессе эксплуатации. Регулярное и своевременное обследование помогает своевременно выявлять и устранять возможные проблемы, обеспечивая безопасную эксплуатацию объектов.

Здания и сооружения, попадающие в зону влияния нового строительства, реконструкции или природно-техногенных воздействий подлежат обследованию и оценки технического состояния с цель определения возможности и условий дальнейшей эксплуатации, а также для разработки мероприятий, компенсирующих деструктивное внешнее воздействие.

Выполняется обследование и оценка технического состояния зданий и сооружений с цель определения возможности и условий изменения технологического назначения, а также дальнейшей эксплуатации (в изменившихся условиях), при необходимости разрабатываются компенсирующие мероприятия.

Обследование и оценка технического состояния выполняется в соответствии с предписаниями органов, уполномоченных на проведение инспекционных проверок за эксплуатацией и надзора за строительством и монтажом зданий и сооружений. Техническое обследование проводится в объеме и составе, необходимом для достижения целей обследования, в том числе может быть выполнено визуальное или детальное инструментальное обследование, в том числе определение кренов и прогибов строительных конструкций, а также фиксацией сверхнормативных отклонений, допущенных при строительно-монтажных работах, в том числе при выявлении отступлений от проекта, снижающих несущую способность и эксплуатационные качества зданий и сооружений.

Обследование и обмеры зданий и сооружений (в том числе строительных конструкций и инженерных сетей) проводится при отсутствии проектной (рабочей) и исполнительной документации на здание/сооружение. В силу требований части 6 статьи 52, части 5 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация является одним из документов, в соответствии с которым должно осуществляться строительство и реконструкция объекта капитального строительства, а также в соответствии с которым должна осуществляться эксплуатация зданий и сооружений. Согласно пункту 10 статьи 15 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее -Технический регламент) проектная документация здания или сооружения должна использоваться в качестве основного документа при принятии решений об обеспечении безопасности здания или сооружения на всех последующих этапах жизненного цикла здания или сооружения. Частью 8 статьи 15 Технического регламента установлено, что в проектной документации должна быть предусмотрена в объеме, необходимом для обеспечения безопасности здания или сооружения, доступность элементов строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения для определения фактических значений их параметров и других характеристик, а также параметров материалов, изделий и устройств, влияющих на безопасность здания или сооружения, в процессе его строительства и эксплуатации. Согласно статье 2 Технического регламента жизненный цикл здания или сооружения - период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения. В соответствии с пунктом 5.1.3 ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» (далее - ГОСТ 319372011) цель комплексного обследования технического состояния здания (сооружения) заключается в определении действительного технического состояния здания (сооружения) и его элементов, получении количественной оценки фактических показателей качества конструкций (прочности, сопротивления теплопередаче и др.) с учетом изменений, происходящих во времени, для установления состава и объема работ по капитальному ремонту или реконструкции. При комплексном обследовании технического состояния здания и сооружения получаемая информация должна быть достаточной для проведения вариантного проектирования реконструкции или капитального ремонта объекта. Пунктом 5.1.2 ГОСТ 31937-2024 установлено, что при обследовании технического состояния здания и сооружения получаемая информация должна быть достаточной для принятия обоснованного решения о возможности его дальнейшей безаварийной эксплуатации (случай нормативного и работоспособного технического состояния). В случае ограниченно работоспособного и аварийного состояния здания и сооружения получаемая информация должна быть достаточной для вариантного проектирования восстановления или усиления конструкций. Результатом проводимых обследований является, в том числе проектная документация, основные требования к которой установлены ГОСТ Р 21.101-2020 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации». В соответствии с пунктом 3 Требований к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требованиями, предъявляемыми к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, утвержденных приказом Ростехнадзора от 26 декабря 2006 г. № 1128, исполнительная документация представляет собой текстовые и графические материалы, отражающие фактическое исполнение проектных решений и фактическое положение объектов капитального строительства и их элементов в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства по мере завершения определенных в проектной документации работ. Исходя из пункта 4.4 указанного Свода правил организация приемки объекта возлагается на застройщика (технического заказчика), базовыми функциями которого в этом случае являются, в том числе комплектование, хранение и передача соответствующим организациям исполнительной и эксплуатационной документации. Кроме того, перечень проектной и исполнительной документации, подлежащей передаче, определен пунктом 4.18 СП 68.13330.2017 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87». В отсутствие передачи указанных выше документов заказчик не сможет воспользоваться результатом выполненных подрядчиком работ, и отсутствие таких документов будет препятствовать дальнейшей эксплуатации построенного объекта, в связи с этим на подрядчика возлагается обязанность по ее предоставлению. Таким образом, проектная документация объекта капитального строительства ОПО обеспечивает его безопасную эксплуатацию и подтверждает осуществление эксплуатационного контроля. В свою очередь, отсутствие проектной и технической документации на здание и сооружение не позволит эксплуатирующей организации организовать эксплуатационный контроль в силу закона. На основании изложенного сообщается, что при отсутствии проектной и исполнительной документации эксплуатирующая организация должна принять все меры по ее восстановлению.

Техническое диагностирование и обследование здания/сооружения требуется в случае возобновление прерванного строительства при выполнении консервации, при отсутствии консервации или по истечении трёх лет после прекращения строительства зданий и сооружений. Согласно законодательству Российской Федерации (СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных кон-струкций зданий и сооружений"), необходимо провести обследование конструкций здания или сооружения, если с момента остановки строительства до его возобновления прошло более трёх лет. Результатом обследования является технический отчёт и заключение специалистов о состоянии строительных конструкций. В отчёте определяется категория технического состояния конструкций здания (нормативное, работоспособное, ограниченно-работоспособное или аварийное). В результате обследования может быть установлено, что: - здание или сооружение не претерпело разрушений за время, пока строительство не велось, и в конструкциях нет дефектов и повреждений; - за время остановки строительства появились дефекты/повреждения, которые до продолжения строительства необходимо устранить (при выявлении сверхнормативных деформаций, в том числе прогибов плит перекрытия или покрытия, конструкции подлежат подлежат замене); - выявлено состояние строительных конструкций, при котором продолжать строительство нельзя, а построенное ранее необходимо демонтировать. Технический отчёт (заключение) о состоянии строительных конструкций здания является одним из документов, необходимых для продления (или выдачи нового) разрешения на строительство.

Обследование, а при необходимости и мониторинг технического состояния зданий (сооружений), проводят по результатам последствий пожаров, стихийных бедствий, аварий, связанных с угрозой разрушения здания (сооружения) или его отдельных строительных конструкций, в том числе разрушение которых может повлечь прогрессирующее обрушение. Цель обследования зданий после пожара - обнаружения повреждений, установления степени их опасности и выбора методов устранения. Правила и порядок обследования пострадавших от пожара зданий регламентирует СП 329.1325800.2017 «Здания и сооружения. Правила обследования после пожара». По результатам обследования и оценки технического состояния объекта после пожара составляется заключение о фактическом техническом состоянии здания и его отдельных конструктивных элементов после пожара, с выводами о возможности и целесообразности восстановления объекта и присвоением зданию категории технического состояния.